天堂硅谷-丽水瑞丰花园资产管理计划

基本要素

【资金起点】100万
【项目期限】15个月
【项目规模】5000万
【收益率】
100-300万，11%；
300-600万，11.3%；
600万以上，11.5%；
【收益分配】半年付息
【资金用途】
以银行委托贷款方式投资庆元县瑞丰房地产开发有限公司(以下简称“融资方”)，用于丽水市莲都区水阁开发区吴按村商住地块剩余土地款的支付及该地块商住项目（项目名为“瑞丰花园”）的开发建设。

还款来源
1、销售回款有保证：项目预计于2014年8月预售，楼盘定位70-120方刚需户型，共计955户，及1万方7米层高商铺。经测算，项目销售40％以上即可保障基金本息。
2、优先还款权：项目开发销售过程中，建设方放弃优先还款权，以本基金为最优先还款方。
3、还款来源多样：项目实际控制人持有的其他项目将有丰厚的销售回款，作为第二还款源；抵押物处置作为第三还款源。

风控措施
1、天堂硅谷专业房地产基金团队全过程介入项目管理：
1) 天堂硅谷向项目公司派驻外部董事，具有重大事务一票否决权；
2) 每月资金使用计划由天堂硅谷审批，经天堂硅谷签字同意后方可使用资金及销售回款资金；
3) 工程用款、销售回款和项目公司公章由天堂硅谷委托银行专项监管；
4) 每月派专业人员现场检查，核对工程质量、进度、销售进度是否按计划正常实施，并及时向投资者披露。
2、充分土地抵押及担保：
1) 超过20000平方米可抵押商铺按一级资质房地产评估机构的评估价值进行抵押；
2) 项目46104平方米土地按取得价格16300万元全部抵押；
3) 总抵押率不高于50%。
3、连带担保：
融资方实际控制人吴松贵夫妇及股东姚跃贵夫妇（合计净资产6.2亿元），福建鑫城房地产有限公司及丽水鑫诚房地产开发有限公司对项目承担连带责任担保，上述提供担保公司预计投资期内各项目销售回款超过25个亿；
4、股权质押：
项目公司庆元县瑞丰房地产开发有限公司100%股权质押；
5、掌握降价销售权：
在项目开盘6个月后，若项目整体销售去化率不足50％（含），基金公司管理方有权行使降价权。

产品亮点
1、区位市场优势：
1) 城区优势：项目位于浙江省地级市丽水市的城区－丽水市城市规划的唯一一个中心城市；
2) 丽水可居住土地供应量极少：“九山半水半田”，该区位供房每年不多于3000套；
3) 该区位拥有浙江省最明显的城区集聚效应：该区位是丽水辖下7县一市居民（占丽水总人口4/5）争相涌入的“大城市”，且与辖下各县购房成本相差不大，随着金丽温等高速通车各县交通便利，给各县居民收入水平带来较大增长，改善购房的意愿和实力日益强烈；
4) 政策支持：丽水市无限购政策，限贷政策灵活；
5) 供给断层：受2012年房市调控影响，与投资项目同期开盘的商品房很少，同地段的供给几乎没有，可竞争的供给都已售罄。
2、项目前景优势：
1) 地理位置好：本案位于丽水市新区老城交接处，老城受规划约束，无楼可买，大量刚需转至新区，本案距离老城车程8分钟，为新区最佳地段。
2) 周边配套齐全：项目承接学府文脉，丽水杭州文元中学、水阁中小学、水阁幼儿园等学校林立咫尺。周边银行、农贸市场、医院、超市等生活配套一应俱全，高尚配套环伺。由于配套完备，丽水辖下7县一市居民争相涌入。在新区置业成本甚至远低于各县购房成本时，大量各县居民呈现出争相置业的强烈需求。
3、项目竞争优势：
1) 项目土地成本低：受政府扶持政策支持，项目拿地楼面价为1607元/平方米，较近期周边土地出让价格低2000元/平方米以上。
2) 抗房价波动风险力强：与目前附近楼盘成交价约8000元/平方米，项目定价7000元/平方米。经测算，项目价格下降60%时可覆盖基金本息，即住宅销售价格在2800元以上即可保障投资者利益，安全边际高。
3) 项目利润空间可观：项目方自行施工建设，建安成本较同市同类开发商低20％，即使降价37%销售亦能保证瑞丰花园项目整体盈利。

管理人简介
浙江天堂硅谷资产管理集团有限公司，在2000年11月11日由省政府牵头组建，经过十二年的实践与探索，已发展成国内知名、省内第一、获浙江省知名商号的投资和资产管理集团。集团目前由硅谷天堂、钱江水利、浙江东方、民丰特纸、正泰集团、省化工科技研究院等国内知名企业、上市公司股东组成，注册资本为2亿元人民币。截止2013年底，天堂硅谷旗下基金85支，实际到位资本超过72亿元，投资和资产管理项目共计139个（其中上市企业44家），管理资产规模超过100亿元人民币。 2012年净利润及税收分别达6000万元及15000万元。