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国泰元鑫-满益1号

本期起售日:无

  • 21 个月

    产品期限

  • 房地产类

    投资领域

  •  

    投资区域

  • 大小额配比

认购金额 预期收益
100万≤X<1000万 9.80%
1000万≤X 10.50%
募集进度
0%
【5.4更新】五一节前结束.
产品详情
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产品名称 国泰元鑫满益1号专项资产管理计划 产品状态 售罄
发行机构 国泰元鑫 发行人类型
本期起售日 产品期限 21 个月
付息方式 到期付息 产品类别 集合资管
投资领域 房地产类 规模 1.8 亿
认购起点 100 万元 抵/质押率 无抵押
投资区域  
募集账号 国泰元鑫满益1号专项资产管理计划 募集账号:
户名:国泰元鑫资产管理有限公司 
账号:98140153850000015 
开户行名称:上海浦东发展银行普陀支行 
人行系统支付号:310290000089
补充说明

国泰元鑫满益1号专项资产管理计划

 

基本要素:

规模:  1.3亿元(一期不超过0.9亿元,二期不超过0.9亿元)

期限:21个月

认购起点:100万元(以10万元整数倍递增)

投资者预期收益率:

1000万元以下9.8%

1000万元以上(含)10.5%

付息方式:按每年付息,到期还本

融资方:上海融绿启威置业有限公司(启威置业)

上海融绿为天津融创和绿城投资管理有限公司共同出资组建的有限责任公司,其各持有上海融绿50%的股权。其中,天津融创具有房地产开发壹级资质,是融创中国控股有限公司(HK01918)在中国境内最主要的房地产开发平台。绿城投资是绿城中国控股有限公司(HK03900)旗下的平台公司。

2013年7月24日,上海融绿通过招拍挂方式在上海市虹口区北外滩区域取得一幅商业办公用地,宗地具体位置为商丘路以西、东余杭路以北、周家嘴路以南,宗地面积为10239.20平方米。上海融绿计划将其开发建设成为以酒店式服务公寓为主,商业办公为辅的综合性项目。为此,上海融绿设立了启威置业作为项目公司,截止2013年10月10日,上海融绿已向启威置业以股权和债权投资的方式投入了10.49亿元(支付完毕全部土地款共计10.44亿元)

 

资金投向:以股权和债权相结合的方式,投入到上海融创绿城投资控股有限公司开发的上海虹口区商丘路商业项目

 

还款来源分析:

Ø  虹口商丘路商业项目自身经营现金流入为第一还款来源

根据项目财务测算表,项目总投入19.49亿元,预计自2014年10月开始预售。根据测算,截止2017年,项目预期实现销售回款21.95亿元,在扣除项目土地、建安、融资等所有成本后,预计项目可实现净利润2.44亿元。净利润为11%。

Ø  天津融创和上海融绿的经营性现金流第二还款来源

天津融创2013-2015年期末预测现金余额分别为153.63亿元、179.68亿元和175.23亿元,上海融绿2013-2015年预测净现金流分别为79.83亿元、35.58亿元和25.18亿元,现金流安排较为稳妥,对本信托计划的保障程度较高。

Ø  质押物处置收入为本计划第三还款来源

本信托计划项下质押物为上海融绿持有的项目公司51%的股权。增资完成后,项目公司注册资本41,000万元,按照保守账面价值计算,质押物总价值20,910万元。 由于项目公司100%股权由信托计划控制,质押物的处置较为便利,产生相应现金流入的可能性较高。

Ø  抵押物处置收入为本计划第四还款来源

根据信托计划交易结构,项目公司获得土地使用证后,申请开发贷款前,以本项目土地使用权为信托计划债权提供抵押担保。

如在本阶段处置抵押物,由于项目公司100%股权及全部项目用地均由信托计划控制,抵押物可与项目公司股权一并处置,根据土地出让合同,本项目地块出让价格为10.44亿元。

 

风控措施:

1、项目公司以标的项目的土地使用权为其按约定偿还股东配套借款提供抵押担保。银行开发贷款发放后,在条件允许的情况下,项目公司以前述土地使用权提供第二顺位抵押担保;

2、上海融绿以其持有的项目公司51%的股权,为项目公司按约定偿还股东配套借款提供质押担保;

3、天津融创、上海融绿为项目公司按约定偿还股东配套借款提供连带责任保证担保;

4、项目进入预售阶段,除满足监管银行关于保证金的沉淀要求外,预售资金优先用于偿还信托债权。如满18个月时项目公司未提前偿还全部信托债权,则信托计划满22、23、24个月时分别沉淀届时存续债权本金的30%、30%、40%;沉淀资金专项用于偿还存续债权,但经受托人同意可购买银行短期理财产品;

5、上海融绿出具承诺,对项目后期开发建设提供全面的流动性支持;

6、通过以施工进度、施工成本等要素的对赌条款设置,对项目开发符合预算进行有效锁定。

 

产品优势:

(1)本资管计划定向投资到信托中间级。中建投信托是国泰元鑫资产的第二大股东,实力雄厚,兑付本金收益保障性强。

(2)信托计划的投资标的项目区位优势突出,且具备一定的成本优势,项目销售前景乐观;

(3)相对于信托计划规模,天津融创、上海融绿的经营现金流入较为充足,作为第二还款来源,到期还款压力不大;

(4)信托计划抵质押物增加了交易对手的违约成本,抵质押效果良好,对还款来源的补充效果明显。

 

融资主体
资金用途
还款来源
风控措施
项目亮点

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