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中融信托-上海富绅

本期起售日:无

  • 12 个月

    产品期限

  • 房地产类

    投资领域

  •  

    投资区域

  • 严格配比 两大一小

    大小额配比

认购金额 预期收益
100万≤X<300万 9.50%
300万≤X<600万 10.00%
600万≤X 10.50%
募集进度
0%
【8月15日更新】项目全部结束。
产品详情
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产品名称 中融-上海富绅中心青浦项目股权投资集合资金信托计划 产品状态 售罄
发行机构 中融信托 本期起售日
产品期限 12 个月 付息方式 半年付息
产品类别 集合信托 投资领域 房地产类
规模 3 亿 认购起点 100 万元
抵/质押率 无抵押 投资区域  
募集账号
补充说明 中融-上海富绅中心股权投资集合资金信托计划 
 
规模:3亿(总规模12亿,其中优先级6亿元由委托人认购,本次发行优先级3亿元) 
期限:12个月(信托计划预期存续期为24个月,本次发行的优先级3亿元存续期限为1年) 
认购起点:100万元 
投资者预期年化收益率: 
100万≤X<300万:9.5%; 
300万≤X<600万:10%; 
600万≤X:10.5% 
付息方式:半年付息 
融资方:上海吉富绅置业集团有限公司。 
资金投向:用于向上海吉富绅置业集团有限公司(以下简称“吉富绅集团”)下属子公司上海云屹茂置业有限公司(以下简称“云屹茂置业”)进行股权投资,最终用于上海市青浦区富绅商业中心(以下简称“富绅中心”)项目工程尾款结算。 
 
还款来源分析: 
1、富绅中心项目销售回款:项目周边无类似可比商业地产,就青浦老城区内最具代表性的商业地产“百联·桥梓湾购物中心”均价在30000元/平方米;同时本项目高层为高档酒店式公寓,由于在青浦新城内属于稀缺产品,加之地铁即将开通青浦城区,城区内部地块升值空间巨大。在信托计划存续期间内,项目预计商业部分可售面积约3.83万平方米,单价为28000元/平方米;办公部分可售面积约4.27万平方米,单价为22000元/平方米;车位部分可售797个,单价为160000元/平方米;总计可产生销售收入共21.37亿元。未来售价即使在本次保守测算的基础上降低40%,依然能近2倍覆盖本息。 
2、其余项目销售回款:目前集团其余在售项目为位于项目地西北角的富绅国际,为商办现房可售状态。根据集团规划,富绅国际暂基本自持,项目估值共5.8亿元。 集团在建项目也是本次信托计划抵押地块为青浦区唯一地铁上盖商业综合体地块,地块处于青浦新城规划地铁17号线漕盈路站,未来升值空间无可限量。集团于2014年2月以底价招拍挂所得并已开工,预计2015年完工,信托计划存续期间内可售面积约10万平方米,按商业、住宅月25000元/平方米预测,可产生销售回款25亿元。 
 
风控措施: 
1、结构化设计:信托计划设置优先级、次级受益人,吉富绅集团作为次级受益人加入信托计划,为优先级受益人提供劣后担保。受托人分配信托利益顺序为优先级受益人、吉富绅集团;同时吉富绅集团出具承诺函,承诺本信托计划之外的股东再投入(包括股东借款和关联借款)需在本信托计划退出后方能偿付。 
2、受托人实际100%控股云屹茂置业:吉富绅集团以其持有的对云屹茂置业的合计4.62亿元的股东借款债权及100%股权(价值1.38亿元),合计6亿元认购次级信托单位。信托成立后,受托人即持有云屹茂置业100%股权。 
3、用款、还款全程监管:受托人通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管;公司所有证照、印鉴由受托人和云屹茂置 业共同管理;受托人对对外借款、担保、抵押等事项享有一票否决权。同时受托人有权采取降价销售、转让项 目公司股权或清算项目公司等手段变现项目公司资产。 
4、综合抵押:吉富绅集团提供位于上海市青浦区漕盈路东侧的地块为本信托计划抵押担保,抵押物直面青浦客运站,地下为地铁规划17号线漕盈路站点。吉富绅集团于2014年通过招拍挂获得土地,其出让金已付清,价格5.9亿元;就优先级资金部分,本信托计划提供土地抵押及劣后级资金担保,综合抵押率低于55%。 
5、连带责任担保:吉富绅集团及其实际控制人斯朝富和上海富声建设工程有限公司(以下简称“富声建设”)为本次信托计 划兑付提供连带责任担保。 
 
项目亮点: 
1、青浦新城CBD核心中枢,周边条件一应俱全; 
2、“一城两翼”规划符合郊区城镇化建设进程; 
3、“轨交效应”受益者——“西上海要塞”; 
4、“大虹桥”版块直接受益者——“服务长三角”; 
5、成本优势; 
6、项目定位——稀缺性、项目设计——得房率高; 
7、商办不限购; 
8、还款保障程度高——受托人直接持有项目公司账面价值、抵押土地价值合计25亿元以上。
融资主体
资金用途
还款来源
风控措施
项目亮点

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