大业信托·浙江三联流动资金贷款集合信托计划（优先级）

基本要素：

规模：优先级A类信托单位：0.5亿元；优先级B类信托单位：0.5亿元；优先级C类信托单位：1.0亿元；优先级D类信托单位：1.0亿元。

期限：优先级A类信托单位：12个月；优先级B/C/D类信托单位：18个月。信托计划成立满12个月之日起，受托人有权提前终止优先级B/C/D类信托单位中的任意一类、两类或全部优先级信托单位。

认购起点：

优先级A类信托单位：投资者每份信托合同最低金额为人民币300 万元整，并 按10 万元的整数倍增加。

优先级B/C/D类信托单位：投资者每份信托合同最低金额为人民币100 万元整，并 按10 万元的整数倍增加；100万-300万之间的自然人不超过50人。

投资者预期收益率：

优先级A类信托单位：10%/年 ；

优先级B/C/D类信托单位：（1）100万-300万（不含）：9.8%/年 ；（2）300万（含）以上：10.5%/年。

信托计划满12个月之日以及信托单位终止情形出现之日进行信托利益结算和分配。

付息方式：信托计划满12个月之日以及信托单位终止情形出现之日进行信托利益结算和分配

融资方：浙江三联集团有限公司

    三联集团创建于1997年，现已形成以房地产开发、酒店经营为主导的产业链前后延伸的跨地区、跨行业的多元化产业，拥有全资、控股、参股公司等二十多家，涉及建筑工程、房地产开发、酒店经营、物业管理、商业贸易等产业。

公司具有房地产开发贰级资质，所开发项目主要位于浙江省金华市，自创建以来已成功开发紫桂苑、紫东苑、紫荆苑、锦绣金华等一大批优质楼盘。

公司在酒店运营和商业运营板块持有较多经营性物业，资产账面金额合计约16亿元，建筑面积约23万平方米，预计市场价值约36亿元，潜在物业增值价值约20亿元。

截至2013年12月31日，三联集团的注册资本1.46亿元，未并表总资产52.23亿元，所有者权益21.92亿元。

资金投向：

本信托计划募集的优先级信托资金分别向三联集团下属建筑工程板块的控股子公司三联市政和三联建设发放流动资金贷款各1.5亿元。

另外，三联集团以所持对杭州三联的3亿元债权以及其他受托人认可的其他财产认购本信托计划的次级信托贷款，从而上述次级债权等财产将成为本信托计划项下信托财产，为优先级信托资金的退出提供结构化增信。

还款来源分析：

第一还款来源：杭州三联置业有限公司（以下简称“三联置业”）开发的位于杭州滨江区的江南蓝郡项目的销售收入。预计信托计划满18 个月的存续期内可实现销售收入 6.92 亿元，2.3 倍覆盖优先级信托本金；

第二还款来源：三联市政和三联建设的营业收入，其中三联市政近三年营业收入分别为 4.43 亿元、 4.58 亿元、 4.66 亿元， 三联建设近三年营业收入分别为 3.78 亿元、4.12 亿元、4.40 亿元。仅仅 2013 年三联市政、三联建设承接政府新项目合同金额分别为 6.53 亿元和 8.43 亿元，5 倍覆盖优先级信托本金。

第三还款来源： 抵押物。 抵押物一： 位于杭州市滨江区最成熟商圈的浦沿板块，占地 1.94 万平方米的抵押土地仅仅取得成本就超过 4.24亿元；在建工程初始价值不低于 6 亿元，可售存货价值约 10.12 亿元；抵押物二：金华宾馆的房屋抵押价值约 3.604 亿元。

风控措施：

（一）杭州滨江区土地和在建工程抵押担保

杭州三联置业有限公司将其合法持有的位于杭州市滨江区的江南蓝郡项目土地为借款人偿还贷款本息提供抵押担保。

江南蓝郡项目位于杭州市滨江区最成熟区域之一的浦沿板块，交通便利，配套完善，项目占地面积 1.94 万平方米，总建筑面积 6.07 万平方米，土地原始取得成本 4.24 亿元。在项目取得预售许可证后， 三联置业办理在建工程抵押给大业信托， 预估在建工程价值为 6 亿元，最终可供销售货值约 10 亿元。

（二）金华市核心商圈酒店、商业房产抵押担保

三联集团子公司浙江金华宾馆有限公司将其名下所持金华宾馆全部房产（含酒店运营

和配套用房+商业出租用房）为借款人偿还贷款本息提供抵押担保。

浙江金华宾馆坐落在美丽的婺江之滨，繁华的商业街口，三星级酒店，占地面积 2.36万平方米，房产建筑面积 1.61 万平方米，根据国家一级资质房地产估价机构北京仁达房地产评估有限公司的评估，该抵押物价值为 3.6 亿元。

（三）非上市公司 100%股权质押担保

杭州三联置业有限公司以其 100%股权为借款人到期偿还贷款本息提供质押担保。三联置业是三联集团开发江南蓝郡项目而设立的项目公司。 截至 2013 年 12 月底， 三联置业总资产 2.16 亿元，净资产 0.48 亿元，无金融机构借款。

（四）机构保证担保

大业信托分别与三联集团、三联控股集团有限公司（以下简称“三联控股”）、三联置业、三联市政、三联建设签署《保证合同》，对借款人的债务偿还义务提供连带责任保证。目前，仅仅三联集团和三联控股（为平行的集团公司）加总的合并报表显示：（1）截至 2013 年 12 月 31 日，总资产合计约 70.45 亿元，所有者权益合计约 30.45 亿元，主营业务年收入合计约 48.58 亿元，2013 年净利润合计约 4.60 亿元。（2）截至 2013 年 12 月 31 日，总负债合计约 40 亿元，其中预收房款约 15.9 亿元，扣减预收房款的调整后资产负债率约 44.18%，整体负债率较低，偿债能力较强。（3）在酒店运营和商业运营板块的自持经营性物业资产账面金额合计约 16.61 亿元，建筑面积约 23.33 万平方米，预计市场价值约 36.26 亿元（约合 1.55 万元/平方米），潜在物业增值价值约 20 亿元，以市场价值入账其实际资产负债率还可进一步降低。

（五）个人保证担保

三联系企业集团实际控制人马文生夫妇为借款人到期偿还贷款本息提供个人连带责

任保证担保。

（六）还款资金提前归集

借款人承诺按照约定向资金监管账户归集还款资金，并保证资金监管账户在信托满

15、16、17、18 个月时归集资金不低于剩余贷款本金的 20%、40%、70%、100%。  

产品优势：

1、期限适中，收益率高

    本产品期限18个月，届满12个月可提前结束任何一类或两类或全部优先级信托单位，投资人预期收益率9.8-10.5%/年，是市场上期限与收益配比较好的。

2、交易对手资产负债率低、资产潜在增值高、综合实力强

    截至2013年12月底，实际控制人马文生夫妇控制的三联集团和三联控股合并计算的资产负债率约57%、有息负债率约25%、扣减预收房款的调整后资产负债率约44%，整体负债水平不高；并且，其自持经营性物业资产账面金额合计约16亿元，预计市场价值约36亿元，潜在增值价值约20亿元，从而其实际的资产负债率进一步降低。同时，三联集团具有房地产开发二级资质，具有较好的项目运作能力和销售能力，综合实力强。

3、结构化增信设计，综合保障倍数超过2倍

     本产品采用优先劣后的结构化设计，就优先级信托资金3亿元而言，最终形成对浙江三联下属控股子公司的6亿元债权，并且相应安排了土地及在建工程、房产抵押、股权质押和保证担保，优先级信托资金的综合保障倍数超过2倍。

4、次级债权的还款来源充足，对优先级信托资金形成有效保障

     本产品持有对杭州三联的3亿元债权，杭州三联专门负责位于杭州市滨江区的江南单元BJ01-R21-20（1）地块的开发建设，该地块位于杭州市滨江区两个最成熟的区域之一浦沿板块，交通便利、配套齐全、居住环境成熟，预计可实现销售收入约10亿元，还款来源充足。