四川信托·沈阳水润观府集合资金信托计划

信托规模：不超过4.8亿元（其中优先级信托规模不超过2.4亿元，次级信托规模不低于2.55亿元。）

信托期限：24个月满 12 个月后可提前终止或部分终止

受益人预期年化收益率

A类投资人民币100万元（含）- 300万元     10%/年；

B类投资人民币300万元（含）- 1000万元    11.2%/年；

C类投资人民币1000万元（含）以上，       11.5%/年。

利益分配：按年度付息，信托计划到期兑付本金及剩余收益

资金用途:优先级资金用于向渥尔夫地产增资(其中4000万元用于增加注册资本,其余资金进入资本公积金),增资后信托持有渥尔夫地产 67%股权。渥尔夫地产将所融资金用于支付“水润观府”项目的部分土地款及后续开发建设。

风控措施

1、优先次级结构化设计

优先、次级规模比例不高于1：1，其中优先级面向社会募集不高于2.4亿，次级由实际控制人周晓阳及关联方辽宁富莱斯普房地产公司以其对渥尔夫地产的债权认购且不低于2.55亿。结构化设计保障优先级资金安全。

2、沈阳三处核心区域土地抵押

待渥尔夫地产取得位于沈阳市大东区电力学校“水润观府”项目的土地后，将其项目土地（评估值为4.12亿元）抵押给四川信托。富莱斯普地产将其名下合法持有位于沈阳市于洪区沈马公路东侧的“凤凰水城”项目（拟抵押已实际未售面积为准）及位于沈阳市大东区28中学地块“水润年华”项目（已实际未售面积为准）土地为提供补充抵押物。综合抵押率仅为31.57%。

3、承诺协议

喔尔夫地产承诺3个月拿到土地，如拿地未成功，将按上述年化利率提前结束本信托计划。    

4、股权控制

四川信托增资后，渥尔夫地产原股东以持有渥尔夫地产33%股权质押，四川信托实际控制渥尔夫地产100%股权.富莱斯普地产股东以其持有的该公司100%股权提供质押，为渥尔夫地产的还款义务及次级委托人补足义务进行担保。

5、保证担保

辽宁富莱斯普房地产开发有限公司、实际控制人及其配偶为信托计划承担连带责任保证。

6、现场派驻监管、一票否决权

现场派驻监管，对水润观府的资金使用、工程建设、产品销售、资金回笼等情况进行全面监管，确保对水润观府项目及销售回款的全面控制；同时共同监管其印章及证照，需监管的印章、证件。任命董事对辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司的重大事项具有一票否决权。

7、资金监管及提前归集

信托资金提前六个月归集及水润观府达到约定数额后销售回款按比例沉淀。

还款来源

    第一还款来源，渥尔夫地产名下沈阳“水润观府”项目销售收入，预计可实现销售收入12.5亿元。

    第二还款来源，辽宁富莱斯普名下沈阳“水润年华”、“凤凰水城”项目销售收入，预计可提供3.99亿的补充还款。

融资方情况基本情况

辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司成立于2005年3月18日，经营范围为房地产开发，商品房销售，其注册资本为2000万元；曾开发过沈阳地标性楼盘“水木清华”等多个项目，是本信托投资项目的开发公司（即“项目公司”）。

经营情况

    辽宁渥尔夫位列中国房地产开发企业500强第189名，荣获“2006中国最佳户型创新奖”，首届沈阳地产奥斯卡评选活动“2006最受百姓欢迎楼盘”，“2006沈阳地产销售20强”与“2006影响沈阳人生活的100个品牌”、东北三省优质工程奖等多项殊荣。开发的项目“水木清华”，受当地客户的认可，销售面积该区域首位，并获得地标小区称号。

财务情况

    截止2013年8月，资产负债率仅为33.2%。目前公司在建项目仅有沈阳“水润观府”住宅项目，近年均和中海、万科、碧桂园、金地、恒大、华润、保利等大型企业被“华商晨报”列为沈阳房地产销售前20企业。

担保方介绍基本情况

    辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，成立于2005年12月15日，注册资本2000万元，经营范围为房地产开发及商品房销售，拥有房地产开发二级资质；曾开发过“水晶城”一至四期等多个项目。

经营及财务情况

    截止2013年8月，辽宁富莱斯普房地产开发有限公司总资产14.1亿元，资产负债率仅为39.5%，当前公司在建并在售项目为沈阳“凤凰水城”住宅项目、沈阳“水润年华”住宅项目。其中，“凤凰水城”被评为该届最具文化影响力楼盘，荣获地产兰亭序砚奖。

项目亮点

1、项目位置优异、沈阳一环核心

    沈阳为辽宁省会城市，是我国著名的重工业城市,是东北地区商业、金融、运输和教育中心。

    项目是位于沈阳一环沿线成熟的生活区的住宅类项目，项目地段交通方便，有多条公交线路，周边配套设施齐备。与项目地一墙之隔的沈阳市骨科医院，是沈阳市最权威的骨骼及软组织治疗医院，每日人流较大，其周边底商价值不言而喻。

2、项目定位准确、市场竞争力强、还款来源充足

   项目定位为新一线省会城市、刚需、城市核心地段，且定价在1万元以下。

   住宅房款首付金额在15-25万，且楼层在24层以下，是刚需群体的首选。

   实际控制人名下“水润年华”即“凤凰水城”作为补充还款来源，为信托还款提供了多重保障。

3、交易对手实力强、开发经营丰富

    交易对手为沈阳当地知名开发商，在沈阳开发楼盘面积在100万平以上，具有二级开发资质，有良好的成功开发经验，目前有多个在销售楼盘，还款来源充足。

    了解当地居民对于产品的需求，多年积累了大量客户和营销方式，有较强的楼盘推广及销售能力。

4、通过安排多重保障、锁定风险

   沈阳水润观府项目土地一顺位抵押，凤凰水城及水润年华项目土地补充抵押物。   四川信托将驻派监管人员，及时准确的的了解项目销售情况并全面掌控销售回款资金流向。完备的风控措施，前期设置施工进度节点，后期销售资金提前六个月归集。

受托人

    四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份600331的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模已将近2100亿元，2012年度经营业绩排名国内前十。