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方正东亚-东兴39

本期起售日:无

  • 认证可见

    产品期限

  • 房地产类

    投资领域

  •    

    投资区域

  • 严格配比 三大一小严格配比

    大小额配比

认购金额 预期收益
100万≤X<300万 认证可见
300万≤X 认证可见
募集进度
67%
【1月16更新】本期是第二期,本期规模是3000万,已打款2000万,预计今天上午11点封账成立一期,还有下一期。
产品详情
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产品名称 方正东亚-东兴39 产品状态 已经兑付
发行机构 方正东亚 本期起售日
产品期限 登录可见 付息方式 按季付息
产品类别 集合信托 投资领域 房地产类
规模 3 亿 认购起点 100 万元
抵/质押率 无抵押 投资区域    
募集账号 方正东亚-东兴39 募集账号:
方正东亚-东兴39号山西君泰投资基金集合信托计划
户名:方正东亚信托有限责任公司
开户行:中信银行武汉汉正街支行
账号:7382 1101 8680 0000 255
大额支付行号:3025 2103 8216
补充说明 方正东亚-东兴39号山西君泰投资基金集合信托计划

基本要素:
规模:3亿
期限:20个月
认购起点:100万元
投资者预期年化收益率:
100万≤X<300万:前8个月10.5%;后12个月11%
300万≤X:前8个月11%;后12个月11.5%
付息方式:按季付息
融资方:山西君泰房地产开发有限公司
资金投向:用于山西省会太原市小店区城中村改造-即“中央公园”社区项目的开发建设。

还款来源分析:
1、第一还款来源:城中村改造“中央公园”项目销售收入31亿正常情况,“中央公园”项目在信托期限内的累计净现金流可达31亿,
财政拨款延迟3个月且无开发贷,项目累计净现金流量也可达21亿。压力测试,即便在销售价格下降43%的情况下,2016年3季度信托计划退出时,“中央公园”的销售累计净现金流仍足以覆盖整个信托计划的利息和本金。
2、第二还款来源:财政拨款8.4亿:君泰地产可获得太原市城中村改造项目近8.4亿元的财政拨款。太原市人民政府《关于进一步规范城中村改造的若干意见》(并政法【2013】12号)的规定,“村集体或开发单位按市政府批准的土地备案价缴纳的土地出让金,市财政返还85%用于支付村民征收拆迁安置成本。”同时太原市发改委、住房和城乡建设委员会、财政局、国土局和城乡规划局联合下发《关于印发太原市城中村改造建设项目办理手续流程的通知》(并住建字【2013】171号),对土地价款的返还规定如下“完成土地出(转)让并全额缴纳土地出让价款后,经区政府(委员会)同意,项目开发建设主体向市财政局申请项目拆迁安置成本返还。市财政局在15个工作日内,将土地出让价款的85%拨付给项目开发建设主体,专款用于支付村民征收拆迁安置成本。”
3、第三还款来源:融资方成熟项目“风尚国际”回款5.9亿:项目位于太原市小店区营盘街办寇庄村,区域范围内分布着太原市第三十五中学校,第二十一中学校,文华中学,山西省邮电学校,太原市妇女儿童医院,迎泽医院,北美新天地、长风大卖场、和信摩尔、王府井百货、中国银行,中国农业银行,晋商银行等生活及公共配套设施完善。以北楼和车库、南楼和商业部分拿到预售证来计算,“风尚国际”项目共获得销售回款5.9亿元。

风控措施:
1、土地及在建工程抵押:君泰地产将投资标的项目“中央公园”及其存量项目“风尚国际”办理抵押至方正东亚信托,“风尚国际”抵押价值约4.22亿元,且项目已基本建成马上进入销售阶段,不存在建设期风险;“中央公园”项目土地价值约为16.6亿元,位于太原市的重点发展区域龙城大街,地理位置优越,且获取价格有明显的优势,双倍抵押,抗风险能力强。
2、100%股权质押:100%控制君泰地产,君泰地产的现有股东,将其持有的君泰地产80%股权转让与方正东亚信托;并基于优先确保优先级信托受益权本金及预期收益实现之前提,将剩余20%股权质押予方正东亚信托。100%控制项目公司,信托资金对项目公司增资扩股后,方正东亚持有项目公司83.33%股权,且君泰地产将持有的项目公司15.67%的股权质押于反正东亚信托,其余1%由盛世神州基金持有。
3、优先劣后3:7结构化:项目公司前期城改及至目前的建设资金都为股东自有资金投入,信托规模10亿元,3亿优先级向合格的社会投资者募集,7亿劣后级分别由君泰地产(5亿)及盛世神州房地产投资基金(2亿)认购,劣后级金额双倍覆盖优先级。
4、实际控制人连带责任担保:君泰地产股东李贵文、杨苗及实际控制人李瑞强、常二鹏,上述企业管理人员连同配偶,为该笔信托计划优先级部分的信托利益及本金的偿还,承担补足义务。
5、项目监管:改组君泰地产董事会,董事会成员为7人,其中信托公司指派5人。修改公司章程,董事会对君泰地产及项目公司作出的重大事项决策,遵循“半数通过”原则。一票否决权,方正全程管理资金划拨、对外融资、大额合同签订、租售政策等重大事项。

融资方简介:
君泰地产07年于山西太原注册成立,是一家以房地产开发为主业的公司,开发资质为二级,拥有高素质的管理核心和经验丰富的技术团队,具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销到物业管理等综合开发经营能力,能独立开发建设各类大型房地产项目,可承担大中型公建及住宅区开发建设。该企业是兴业银行和中国建设银行的重点客户,同时 2013年被中国建设银行山西省分行评为AA级客户。先后开发建设了“世纪阳光”项目、柏林风情项目、柏林二、君泰·风尚国际项目,公司近期将开发的君泰中央公园项目。
融资主体
资金用途
还款来源
风控措施
项目亮点

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